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【新潟市】不動産管理会社はどこも同じではありません

収益物件を所有されているオーナー様の中には、

「管理会社はどこへ依頼しても大きな違いはない。」

そう考えられている方もいらっしゃるかもしれません。

しかし実際には、管理会社によって管理方針や提案内容、空室対策への考え方は大きく異なります。

もちろん、賃貸経営は管理会社だけで結果が決まるものではありません。

物件の立地や築年数、周辺環境、設備、市場動向など、多くの要素が影響します。

一方で、同じような条件の物件でも、

・空室期間

・入居率

・家賃収入

・資産価値

に違いが生まれるケースがあります。

その違いを生み出す要素の一つが、管理会社の「提案力」と「管理方針」です。

管理会社は、家賃を集金し、設備トラブルへ対応するだけではありません。

オーナー様の大切な資産を長期的に維持し、より良い状態へ育てていくパートナーでもあります。

だからこそ、管理会社選びは賃貸経営において非常に重要なポイントと言えるでしょう。

目次

管理会社の役割とは？

管理会社の仕事というと、

「家賃を集金する会社」

というイメージを持たれる方も少なくありません。

しかし実際には、それ以上に多くの役割があります。

主な業務内容
入居者募集募集条件の設定・募集活動・お問い合わせ対応
契約業務入居審査・契約書作成・更新手続き
家賃管理家賃回収・送金・滞納対応
建物管理共用部管理・設備点検・修繕手配
入居者対応設備トラブル・相談・退去手続き
空室対策募集方法や設備改善などのご提案

つまり管理会社は、

「建物を管理する会社」

ではなく、

「オーナー様の大切な資産を守り、価値を維持する会社」

という役割も担っています。

このようなお悩みはありませんか？

収益物件を所有されているオーナー様からは、次のようなお悩みを伺うことがあります。

  • 募集を始めてから数か月経っても空室が決まらない。
  • 家賃を下げる提案しか受けたことがない。
  • 改善提案をほとんど受けたことがない。
  • 現在どのような募集活動をしているのか分からない。
  • 担当者と連絡が取りづらい。
  • 将来を見据えた提案を受けたことがない。

もちろん、このような状況だからといって、必ずしも管理会社を変更する必要はありません。

大切なのは、

「現在の管理内容が、ご自身の賃貸経営に合っているか。」

という視点で一度確認してみることです。

管理会社を見直すことは、賃貸経営を見直すことでもあります

管理会社を変更することが目的ではありません。

現在の管理内容を見直し、

「もっと良い方法はないだろうか。」

と考えることが、長期的な賃貸経営では非常に重要になります。

例えば、

・募集方法を見直す。

・設備の魅力を再発見する。

・募集写真を撮り直す。

・ターゲットを見直す。

・市場動向を踏まえて募集条件を調整する。

このような改善の積み重ねによって、物件の魅力がより伝わりやすくなるケースもあります。

管理会社は、トラブルが起きた時だけ関わる存在ではありません。

オーナー様と一緒に、

「物件の価値を育てていくパートナー」

であることが大切だと、私たちは考えています。

次の章では、

「管理会社を見直すべき7つのチェックポイント」

について詳しく解説します。

管理会社を見直すべき7つのチェックポイント

管理会社を変更することが目的ではありません。

大切なのは、現在の管理内容がオーナー様の賃貸経営に合っているかを確認することです。

ここでは、一度見直してみたい7つのチェックポイントをご紹介します。

① 空室が3か月以上続いている

空室期間は、立地や築年数、市場環境など様々な要因によって変わります。

しかし、募集開始から3か月以上経過してもお問い合わせが少ない場合は、一度募集方法を見直すタイミングかもしれません。

家賃だけではなく、

・募集写真

・募集コメント

・設備の見せ方

・ターゲット設定

などを改善することで反響が変わるケースもあります。

② 家賃を下げる提案しか受けていない

家賃を下げることは、空室対策の一つです。

しかし、一度下げた家賃を元に戻すことは簡単ではありません。

だからこそ、

「家賃を下げる前にできることはないか。」

という視点も大切です。

例えば、

  • アクセントクロスの施工
  • LED照明への交換
  • インターネット無料設備の導入
  • 募集写真の見直し
  • 募集条件の調整

など、比較的少ない費用でも改善できる方法は数多くあります。

③ 定期的な改善提案がない

賃貸市場は毎年変化しています。

人気設備や入居者ニーズも少しずつ変わるため、

「以前と同じ募集方法」

が最適とは限りません。

市場動向を踏まえ、

・設備更新

・募集方法

・募集条件

などを定期的に提案してもらえるかどうかも確認してみましょう。

④ 募集写真や募集内容が古いままになっている

現在、お部屋探しをされる多くの方はインターネットで物件を探します。

そのため、募集写真や募集コメントは、お問い合わせ数に大きく影響します。

室内写真が暗かったり、設備の魅力が十分に伝わっていなかったりすると、本来お問い合わせにつながる物件でも見送られてしまう可能性があります。

募集方法を定期的に見直すことも、空室対策の一つです。

⑤ 市場動向について説明を受けていない

オーナー様が安心して判断するためには、

「なぜその提案なのか」

という根拠が大切です。

例えば、

  • 周辺物件の募集状況
  • 家賃相場
  • 入居者ニーズ
  • 募集時期

など、市場動向を踏まえた説明があることで、納得したうえで判断しやすくなります。

⑥ 募集状況や管理状況の報告が少ない

現在どのような募集活動をしているのか。

お問い合わせは何件あったのか。

内覧はあったのか。

改善すべき点はあるのか。

このような情報を共有してもらえると、オーナー様も安心して賃貸経営を続けることができます。

連絡頻度だけではなく、「内容」が充実しているかも大切なポイントです。

⑦ 長期的な資産価値を考えた提案がある

賃貸経営は、数か月ではなく何年、何十年と続きます。

だからこそ、

目先の空室対策だけではなく、

5年後、10年後も見据えた提案があるかどうかは重要です。

例えば、

  • 修繕計画
  • 設備更新のタイミング
  • 入居者ニーズの変化
  • 資産価値を維持するための改善提案

などを相談できる管理会社は、長期的なパートナーとして安心感があります。

セルフチェック｜現在の管理内容を確認してみましょう

「今の管理会社はどうだろう？」

そう思われた方は、次の項目をチェックしてみてください。

チェック項目確認
空室が長期間続いている□
家賃以外の改善提案を受けたことが少ない□
募集写真や募集内容を長期間見直していない□
定期的な管理報告がない□
市場動向について説明を受けていない□
設備更新の提案がほとんどない□
長期的な資産価値について相談したことがない□

チェックが3項目以上あった場合は、一度現在の管理内容を見直してみることをおすすめします。

管理会社を変更することが目的ではありません。

ご自身の賃貸経営に合った管理体制になっているかを確認することが、長期的な安定経営につながります。

管理会社を選ぶときに確認したい5つのポイント

「管理会社を見直そう。」

そう考えたとき、何を基準に選べば良いのでしょうか。

管理料だけで比較してしまうと、本当に大切なポイントを見落としてしまうことがあります。

長く安心して賃貸経営を続けるためには、「どのような管理をしてくれるのか」という視点で比較することが大切です。

確認したいポイント確認する内容
提案力空室対策や設備改善など、物件ごとに提案をしてくれるか。
募集力募集写真・募集コメント・募集方法を定期的に見直しているか。
対応力オーナー様・入居者様からの相談へ迅速に対応できる体制があるか。
報告体制募集状況や改善内容を定期的に報告してくれるか。
長期的な視点5年後・10年後を見据えた資産価値向上の提案があるか。

これらは、管理会社を比較する際にぜひ確認していただきたいポイントです。

管理料だけで選ばないことも大切です

管理会社を比較するとき、どうしても管理料に目が向きがちです。

もちろん、管理費用は大切な判断材料の一つです。

しかし、管理料だけで判断すると、結果として空室期間が長くなったり、資産価値を維持するための提案を受けられなかったりする可能性もあります。

例えば、毎月の管理料が少し違っても、空室期間が短縮され、家賃収入が安定すれば、長期的には大きな差につながることがあります。

大切なのは、「管理料が安いか」ではなく、「管理料に見合った価値を提供してくれるか」という視点です。

管理会社を変更しても大丈夫？よくある不安

管理会社を変更したいと思っていても、

「本当に変更して大丈夫なのだろうか。」

と不安に感じるオーナー様は少なくありません。

しかし、管理会社を変更すること自体は決して珍しいことではなく、現在の管理内容を見直す選択肢の一つです。

ここでは、よくあるご不安についてご紹介します。

入居者様へ迷惑はかかりませんか？

通常は、管理会社が変更になることを入居者様へご案内し、家賃の振込先や連絡先など必要な事項を引き継ぎます。

適切に引継ぎを行うことで、大きな混乱なく管理を開始できるケースがほとんどです。

現在の管理会社とのやり取りが心配です。

まずは現在の管理契約の内容を確認することが大切です。

契約期間や解約方法を確認したうえで進めることで、スムーズに引継ぎできる場合が多くあります。

管理会社を変更すると空室がすぐ埋まりますか？

管理会社を変更しただけで必ず空室が解消するとは限りません。

しかし、募集方法や設備提案、写真の見せ方などを見直すことで、お問い合わせが増える可能性があります。

大切なのは、「変更すること」ではなく、「より良い管理方法を考えること」です。

管理会社を変更するタイミングはありますか？

契約更新のタイミングや空室が発生したタイミングなどは、一度管理内容を見直しやすい時期です。

現在の管理内容に疑問を感じた際は、早めに相談してみることも一つの方法です。

管理会社変更でよくある質問

Q. 相談したら必ず管理会社を変更しなければいけませんか？

いいえ、その必要はありません。

現在の管理内容を確認し、より良い方法があるかを一緒に考えることが目的です。

ご相談だけでも問題ありません。

Q. 管理会社を変更するには費用がかかりますか？

契約内容によって異なるため、まずは現在の管理契約をご確認ください。

状況に応じて必要な手続きや注意点をご説明いたします。

Q. 管理会社を変更するまで、どれくらいの期間がかかりますか？

契約内容や引継ぎの状況によって異なりますが、事前準備をしっかり行うことでスムーズに進められるケースが多くあります。

Q. 築年数が古い物件でも相談できますか？

もちろん可能です。

築年数だけで判断するのではなく、立地や設備、募集方法などを総合的に確認し、物件ごとに改善方法をご提案します。

Q. 1棟だけでも相談できますか？

はい。

アパート・マンション・戸建賃貸など、規模にかかわらずお気軽にご相談ください。

Q. 空室がなくても相談できますか？

もちろんです。

現在満室であっても、将来の空室対策や設備更新、長期的な資産価値の維持についてご相談いただけます。

Q. まずは話だけ聞いてみたいのですが大丈夫ですか？

もちろん大丈夫です。

管理会社を変更することが目的ではなく、オーナー様にとって最適な管理方法を一緒に考えることが私たちの役割だと考えています。

管理会社を変更する流れ

「管理会社を変更したいけれど、何から始めれば良いか分からない。」

そのようなオーナー様もご安心ください。

一般的には、次のような流れで進みます。

STEP内容
STEP1現在の管理内容や契約内容を確認する。
STEP2現在のお悩みやご希望を相談する。
STEP3改善提案や管理内容を比較・検討する。
STEP4契約内容を確認し、管理会社の引継ぎを行う。
STEP5新しい管理体制で賃貸経営をスタートする。

管理会社を変更する場合でも、事前に契約内容や解約時期を確認しておくことで、比較的スムーズに進められるケースが多くあります。

この記事を書いた目的

この記事でお伝えしたいのは、「管理会社を変更してください」ということではありません。

本当に大切なのは、現在の管理内容がオーナー様の賃貸経営に合っているかを確認することです。

管理会社にも、それぞれ得意分野や管理方針があります。

だからこそ、「今の管理会社が良い・悪い」という判断ではなく、ご自身の物件に合ったパートナーかどうかという視点で考えることが大切です。

そのためにも、定期的に管理内容を見直し、改善できる点がないかを確認することが、長期的な安定経営につながります。

次の章では、NKpropertyが賃貸管理で大切にしている考え方と、オーナー様へお伝えしたいことをご紹介します。


収益物件の管理でお悩みの方はNKpropertyへご相談ください


「今の管理会社で本当にいいのかな？」と思ったら、お気軽にご相談ください。
「空室がなかなか埋まらない。」
「管理会社から家賃を下げる提案しか受けていない。」
「管理会社を変更するか迷っている。」
「まずは今の管理内容を客観的に見てほしい。」
そのようなご相談も歓迎しております。
管理会社を変更することが目的ではありません。
現在の管理状況を確認し、オーナー様の物件にとって本当に最適な管理方法を一緒に考えることが私たちの役割です。
開業からわずか3年で管理戸数は約2倍。
100室を超える管理物件の中でも、空室は常に1桁を維持しています。
これからも「管理する。ではなく、育てる。」という想いを大切に、一棟一棟、一部屋一部屋と真剣に向き合ってまいります。
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それぞれの記事で、空室対策や管理会社選び、賃貸経営に役立つ情報を詳しく解説していきます。