「空室が続いているから、家賃を下げた方がいいのでは？」 賃貸経営をしていると、このように考えるオーナー様は少なくありません。
しかし、家賃を下げることは収益を直接減らしてしまう方法です。一度下げた家賃を元の金額へ戻すことは簡単ではなく、長期的な収益にも大きな影響を与えます。
実際には、家賃を下げなくても入居率を改善できるケースは数多くあります。 募集方法や設備、写真の見せ方などを少し工夫するだけで、お問い合わせが増え、早期成約につながることも珍しくありません。
この記事では、新潟市で収益物件を管理しているNKpropertyが、家賃を下げる前にぜひ検討していただきたい10の空室対策をご紹介します。 「収益を守りながら空室を減らしたい」とお考えのオーナー様は、ぜひ最後までご覧ください。
目次
家賃を下げる前に考えたい理由
空室が長く続くと、「まずは家賃を下げよう」と考えてしまいがちです。 もちろん、市場相場と大きく離れている場合は家賃の見直しが必要なケースもあります。
しかし、多くの物件では家賃以外に改善できるポイントが残されています。 まずはその原因を分析し、改善できる部分から取り組むことが、収益を守る賃貸経営につながります。
| 比較項目 | 家賃を下げる | 改善して入居率を上げる |
|---|---|---|
| 毎月の収益 | 減少する | 維持しやすい |
| 入居者への印象 | 「安い物件」という印象 | 「魅力的な物件」という印象 |
| 将来の家賃 | 戻しにくい | 維持しやすい |
| 長期的な資産価値 | 下がる可能性がある | 維持しやすい |
例えば、毎月5,000円家賃を下げた場合、年間では60,000円、5年間では300,000円もの収入減となります。 1室だけなら小さく感じるかもしれませんが、複数戸所有している場合は影響がさらに大きくなります。
POINT
家賃を下げることは「最後の選択肢」です。
まずは募集方法や設備、見せ方を改善することで、収益を維持したまま空室を解消できる可能性があります。
空室が埋まらない本当の原因とは？
空室が続く理由は、必ずしも家賃だけではありません。 現在はインターネットで物件を探す方がほとんどのため、「第一印象」が以前よりも重要になっています。
募集写真が古い、コメントが短い、設備の魅力が伝わっていないなど、小さな要素が重なることで、内見予約につながらないケースも多く見受けられます。
| よくある原因 | 改善できる可能性 |
|---|---|
| 募集写真が暗い・少ない | ★★★★★ |
| 募集コメントが短い | ★★★★★ |
| 設備が古い | ★★★★☆ |
| ターゲットが曖昧 | ★★★★☆ |
| 家賃が相場より高い | ★★★☆☆ |
つまり、「空室＝家賃が高い」と決めつけるのではなく、まずは物件全体を見直すことが大切です。
次の章では、NKpropertyが実際に管理・募集の現場で取り組んでいる家賃を下げる前にできる空室対策10選をご紹介します。 費用を抑えながら実践できる内容も多いため、ぜひ参考にしてみてください。
家賃を下げる前にできる空室対策10選
ここからは、実際にNKpropertyでもご提案している空室対策をご紹介します。 どれも家賃を下げる前に取り組める内容であり、比較的少ない費用で効果が期待できるものも多くあります。
すべてを一度に行う必要はありません。 まずは実践しやすいものから取り入れ、反響や内見数の変化を確認しながら改善を進めていきましょう。
① 募集写真を見直す
物件探しの多くは、インターネットから始まります。 そのため、募集写真は「物件の第一印象」を決める重要なポイントです。
どれだけ魅力的な物件でも、暗い写真や古い写真では魅力が伝わりません。 実際には内見すると印象が良い物件でも、写真だけで候補から外されてしまうこともあります。
| 改善前 | 改善後 |
|---|---|
| 曇りの日に撮影 | 晴れた日に撮り直す |
| 室内が暗い | 照明をすべて点灯する |
| 写真枚数が少ない | 20〜30枚程度掲載する |
| 生活感が残っている | 整理整頓して撮影する |
POINT
写真を見直すだけでお問い合わせが増えるケースは少なくありません。 費用をかけずに始められる空室対策として、最初に取り組みたいポイントです。
② 募集コメントを改善する
写真を見て興味を持った方が次に確認するのが募集コメントです。
「バストイレ別」「駐車場あり」といった設備を並べるだけでは、物件の魅力は十分に伝わりません。 入居後の暮らしをイメージできる文章を意識することが大切です。
| よくあるコメント | 改善例 |
|---|---|
| スーパー近く | 徒歩5分圏内にスーパー・ドラッグストアがあり毎日のお買い物も便利です。 |
| 駐車場あり | 敷地内駐車場が確保でき、お車通勤の方にもおすすめです。 |
| 日当たり良好 | 南向きで日中は自然光が入り、明るいリビングが魅力です。 |
設備を説明するだけではなく、「その設備によってどんな暮らしができるのか」を伝えることで、反響につながりやすくなります。
③ ターゲットを明確にする
すべての人に選ばれる物件を目指すよりも、「誰に住んでほしいか」を明確にした方が、募集内容は魅力的になります。
| ターゲット | アピールポイント |
|---|---|
| 単身者 | 駅・コンビニ・インターネット無料 |
| 新婚・ご夫婦 | 収納・駐車場2台・広いLDK |
| ファミリー | 学校・公園・買い物環境 |
| 高齢者 | バリアフリー・病院・生活利便性 |
ターゲットが明確になることで、写真やコメントも統一感が生まれ、より魅力が伝わる募集ページになります。
④ アクセントクロスを取り入れる
壁紙を一面だけ変更するアクセントクロスは、比較的費用を抑えながら室内の印象を大きく変えられる人気のリフォームです。
白一色の部屋よりも、おしゃれで印象に残りやすくなり、写真映えすることから反響アップにつながるケースもあります。
おすすめ
グレー・ベージュ・木目調など落ち着いた色合いは、幅広い年代から人気があります。 派手な色よりも飽きのこないデザインがおすすめです。
⑤ LED照明へ交換する
照明をLEDへ交換することも、費用対効果の高い空室対策の一つです。
部屋全体が明るく見えるだけでなく、省エネ・長寿命というメリットもあり、入居者にとっても魅力的な設備となります。
| 交換前 | 交換後 |
|---|---|
| 蛍光灯 | LED照明 |
| 暗い印象 | 明るく清潔感がある |
| 交換頻度が高い | 長寿命で管理もしやすい |
大規模なリフォームを行わなくても、こうした小さな改善を積み重ねることで物件全体の印象は大きく変わります。
⑥ インターネット無料設備を検討する
インターネット無料は、単身者向け物件を中心に注目されやすい設備の一つです。入居者自身で回線を契約する手間がなく、入居後すぐに利用できる点は大きなメリットになります。
特に、学生や若い社会人、在宅勤務をする方にとっては、毎月の通信費を抑えられることも物件選びの判断材料になります。ただし、導入費用や月額費用が発生するため、家賃帯や入居ターゲットとの相性を見ながら検討することが大切です。
| 向いている物件 | 期待できる効果 |
|---|---|
| 単身者向けアパート | 検索時の注目度を高めやすい |
| 学生向け物件 | 初期契約の手間を減らせる |
| 在宅勤務需要が見込める物件 | 暮らしやすさを訴求しやすい |
| 周辺物件との差別化が必要な物件 | 募集条件の強みを作りやすい |
POINT
設備は「人気だから導入する」のではなく、ターゲットに合っているかを確認することが重要です。導入後は、募集写真やコメントでも分かりやすく伝えましょう。
⑦ 初期費用を見直す
入居希望者が物件を気に入っていても、契約時の初期費用が負担となり、ほかの物件へ流れてしまう場合があります。このようなときは、家賃そのものを下げる前に、初期費用の見せ方や条件を見直す方法があります。
たとえば、一定期間のフリーレントを設定する、礼金を調整する、入居時期に合わせて条件を工夫するなどです。毎月の家賃を下げずに入居時の負担を軽くできるため、長期的な収益を守りやすい対策といえます。
| 見直し方法 | 特徴 | 注意点 |
|---|---|---|
| フリーレント | 入居直後の負担を軽減しやすい | 適用期間と違約条件を明確にする |
| 礼金の調整 | 募集時の印象を改善しやすい | 収支への影響を確認する |
| 入居月の日割り調整 | 入居時期の後押しになる | 開始日を事前に決める |
| キャンペーン設定 | 期間限定で注目を集めやすい | 終了時期を明確にする |
条件を変更する場合は、単に「安くする」のではなく、どの部分を調整すれば成約につながりやすいのかを考えることが大切です。
⑧ 設備をアップデートする
築年数が経過している物件でも、入居者が重視する設備を部分的に更新することで、選ばれやすさを高められます。すべてを新しくする必要はなく、反響や内見時の印象に影響しやすい部分から優先して改善します。
たとえば、温水洗浄便座、モニター付きインターホン、室内物干し、宅配ボックスなどは、日常生活の利便性を伝えやすい設備です。物件の家賃帯や間取りによって求められる設備は異なるため、周辺の競合物件と比較して判断しましょう。
| 設備 | 主なメリット | 相性のよい入居者層 |
|---|---|---|
| モニター付きインターホン | 防犯面の安心感を高める | 単身者・女性・ファミリー |
| 温水洗浄便座 | 日常の快適性を高める | 幅広い入居者層 |
| 室内物干し | 雨や雪の日でも洗濯しやすい | 共働き世帯・単身者 |
| 宅配ボックス | 不在時でも荷物を受け取りやすい | 単身者・共働き世帯 |
設備投資の考え方
費用が高い設備から導入する必要はありません。「問い合わせを増やしたいのか」「内見後の成約率を上げたいのか」を整理し、目的に合う設備を選ぶことが重要です。
⑨ 募集条件を柔軟にする
物件の状態や家賃に問題がなくても、募集条件が厳しいために対象となる入居者を狭めていることがあります。空室期間が長くなっている場合は、現在の条件が周辺需要に合っているかを確認しましょう。
ペット飼育、外国籍の方、高齢者、事業利用など、受け入れ条件を見直すことで、新しい需要を取り込める可能性があります。ただし、条件を緩和する際は、保証会社の利用や特約の設定など、リスク管理も同時に行う必要があります。
| 検討できる条件 | 期待できる効果 | 確認したい点 |
|---|---|---|
| ペット相談可 | 対象となる入居者を増やせる | 敷金・原状回復・飼育ルール |
| 高齢者相談可 | 地域の入居需要に対応できる | 見守り・保証・緊急連絡先 |
| 外国籍相談可 | 募集対象を広げられる | 保証会社・契約説明体制 |
| 事務所利用相談可 | 住居以外の需要を検討できる | 用途地域・管理規約・税務面 |
条件の柔軟化は有効な対策ですが、すべての物件に適しているわけではありません。建物の特性や既存入居者への影響も含め、慎重に判断する必要があります。
⑩ 管理会社と改善策を考える
空室対策では、対策を一度実施して終わりにするのではなく、その後の反響を確認しながら改善を続けることが重要です。掲載状況、問い合わせ数、内見数、内見後の反応を確認すると、どこに課題があるのかが見えやすくなります。
たとえば、閲覧数が少ない場合は写真や募集条件、閲覧数は多いのに問い合わせが少ない場合は家賃や設備、内見はあるのに成約しない場合は室内の印象や条件に原因がある可能性があります。
| 現在の状況 | 考えられる課題 | 主な改善策 |
|---|---|---|
| 掲載閲覧数が少ない | 写真・タイトル・掲載内容 | 写真の撮り直し、コメント改善 |
| 閲覧数は多いが問い合わせが少ない | 条件や設備の魅力不足 | 初期費用・設備・募集条件の見直し |
| 問い合わせはあるが内見が少ない | 案内体制や日程調整 | 内見方法・鍵の手配・対応速度の改善 |
| 内見はあるが成約しない | 室内状態・競合との差 | 清掃、照明、設備、条件の再検討 |
管理会社に求められるのは、毎月の管理業務だけではありません。空室の原因を分析し、予算や物件の将来を考えながら、具体的な改善策をオーナー様と一緒に組み立てることが大切です。
管理する。ではなく、育てる。
物件ごとの状況を確認し、家賃を下げる以外の方法も含めて改善を重ねることが、長期的な収益と資産価値を守ることにつながります。
空室対策チェックリスト
ここまでご紹介した内容を踏まえて、ご自身の物件を一度チェックしてみましょう。 一つでも当てはまる項目があれば、まだ家賃を下げなくても改善できる可能性があります。
| チェック項目 | 確認 |
|---|---|
| 募集写真は3年以内に撮影したものですか？ | □ |
| 写真は20枚以上掲載されていますか？ | □ |
| 募集コメントは物件の魅力が伝わる内容ですか？ | □ |
| ターゲットを明確に設定していますか？ | □ |
| 設備は現在のニーズに合っていますか？ | □ |
| 家賃以外の改善策を検討しましたか？ | □ |
| 管理会社から具体的な改善提案がありますか？ | □ |
チェック結果の目安
0〜2項目
現在の募集状況は比較的良好です。市場の変化に合わせて定期的な見直しをおすすめします。
3〜5項目
改善することで反響が増える可能性があります。募集方法や設備を見直してみましょう。
6項目以上
家賃を下げる前に、募集方法や管理体制を見直すことで状況が改善する可能性があります。
よくある質問
Q. 空室が続いたら、すぐに家賃を下げるべきですか？
必ずしも家賃を下げる必要はありません。 募集写真や設備、募集条件などを改善することで成約につながるケースも多くあります。 まずは原因を分析し、家賃以外で改善できるポイントがないか確認しましょう。
Q. 築年数が古い物件でも入居者は見つかりますか？
はい。築年数だけで入居が決まるわけではありません。 室内の清潔感や設備、募集方法を工夫することで、築20年以上の物件でも多くの成約事例があります。
Q. どの設備から導入すればいいですか？
物件のターゲットによって異なります。 単身者向けならインターネット無料や宅配ボックス、ファミリー向けなら収納や駐車場など、需要に合った設備を優先することが大切です。
Q. 管理会社を変更すると入居者へ影響はありますか？
通常は大きな影響はありません。 管理会社が変更になった場合も、入居者への案内や契約の引継ぎは適切に行われるため、安心して進めることができます。
Q. どれくらいの期間で効果が出ますか？
改善内容によって異なりますが、募集写真や募集条件の見直しは比較的早く反響に変化が表れることがあります。 設備投資は中長期的な効果が期待できます。
Q. 相談だけでも大丈夫ですか？
もちろんです。 現在の管理会社を変更するか決めていない段階でもご相談いただけます。 物件の状況や市場動向を踏まえ、改善策をご提案いたします。
まとめ
空室が続くと、「家賃を下げるしかない」と考えてしまうことがあります。 しかし、実際には募集方法や設備、写真、募集条件など、見直せるポイントは数多くあります。
家賃を下げることは毎月の収益に直接影響するため、まずは改善できることから取り組むことが大切です。 小さな改善の積み重ねが、長期的な収益と資産価値を守ることにつながります。
この記事のポイント
- 家賃を下げる前に原因を分析する
- 募集写真・コメントを見直す
- ターゲットに合わせた設備を検討する
- 募集条件を柔軟に考える
- 管理会社と改善策を一緒に考える
収益物件の管理でお悩みの方はNKpropertyへご相談ください
「空室が続いている」 「家賃を下げるべきか迷っている」 「現在の管理会社から提案が少ない」
そのようなお悩みをお持ちのオーナー様は、ぜひNKpropertyへご相談ください。 私たちは管理業務だけではなく、物件の魅力を引き出し、長期的な収益を守るためのご提案を大切にしています。
管理する。ではなく、育てる。
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