前回投稿したお役立ち情報をさらに深掘りしていきたいと思います！
公開日：2025-08-08｜執筆：NKproperty（新潟市西区の不動産売買専門）
新潟市西区・青山エリアは人気の住宅地として知られていますが、同時に「空き家の発生」も少しずつ増えています。
近年では、高齢化や相続問題などを背景に、誰も住まなくなった住宅が放置されるケースが目立つようになりました。
この記事では、不動産のプロであるNKpropertyが、空き家を資産として有効に活用する方法や、「売却」か「保有」かの判断基準などを、青山エリア特有の事例を交えてわかりやすく解説します。
目次
1. 青山エリアで空き家が発生する理由とは？
青山は元々「駅に近く、買い物にも便利」「静かな住宅街」「通学が便利」など、多くの人に支持される住環境を持つエリアです。特に線路よりバイパス側は区画整備されているところもあり、前面道路が適度に広い区画が多いのも魅力の一つです。
それでも、空き家が発生するには以下のような背景があります。
- 親世代が高齢になり、施設入所や医療ケアの必要が増えた
- 相続されたものの、住む予定がない・遠方で管理が難しい
- リフォームが必要な築古住宅で、貸すにも売るにも手がかかる
特に、東青山や青山水道遊園周辺などの一戸建て密集エリアでは、相続された住宅が空き家になりやすい傾向があります。
このようにして放置された空き家は、固定資産税・草木の手入れ・近隣からの苦情リスク・最悪の場合は強制解体など、所有しているだけでコストやトラブルの原因になることも。
ですから今、「空き家になってしまったら、どうするか？」という視点を早めに持っておくことが、とても大切なんです。
2. 空き家を「売る」「貸す」「活かす」｜それぞれのメリットと判断基準
空き家の扱いには、大きく分けて①売る、②貸す、③活かす（自己利用）の3つの選択肢があります。
ここではそれぞれの特徴と、青山エリアでの判断のポイントを解説します。
2-1. 「売る」：資産整理と現金化を重視する場合
空き家の売却は、管理の手間や税金の負担から早く解放されたい方におすすめです。 特に、青山エリアは地価が安定しており、以下の理由で売却ニーズも強めです。
- 中央区にも近く、地元の購入希望者が多い
- 通勤・通学アクセスが良く、再建築需要が見込める
- 土地面積の広い物件は、2区画に分けて売れる可能性も
売却時は、境界線の確定・測量・建物解体の可否など事前に確認すべきことも多いため、経験豊富な不動産会社に相談することがスムーズな売却につながります。
2-2. 「貸す」：将来戻る可能性がある方に
「いつか戻るかも」「とりあえず収益化したい」という方には、賃貸として貸し出す方法もあります。
- 一戸建ての貸家は供給が少なく、家賃相場も安定
- ペット可など、ニッチ需要もある
- 固定資産税を抑えつつ収益を得られる
ただし、設備の整備（トイレ・給湯・屋根・外壁など）や、入居後の管理体制を整える必要があります。
リフォームコストや空室リスクをしっかり試算してから判断しましょう。
2-3. 「活かす」：セカンドハウスや事業利用も
自分で活用する選択も検討できます。例えば…
- 趣味のアトリエやセカンドハウスとして使用
- 民泊やカフェなど、小規模な事業拠点に
- 近隣の家族が住む用にリフォームして譲る
青山は落ち着いた住宅街のため、静かな暮らしを求める方のニーズにも応えられます。
ただし、都市計画や建築制限によっては事業転用が難しいケースもあるため、民泊やカフェなどに用途変更を考えるなら必ず行政に確認を。
3. 空き家を売却するなら「仲介」と「買取」どっち？違いと判断基準を解説
空き家を「売る」と決めたとき、次に出てくるのが仲介か、買取かという選択です。
この2つは、価格・スピード・手間のかかり方が大きく異なります。
3-1. 「仲介」：できるだけ高く売りたい方に
仲介は、不動産会社が買主を探してくれる一般的な売却方法です。
メリットは市場価格で売れる＝高く売れる可能性があること。
ただし、次のような注意点もあります：
- 売れるまでに数ヶ月かかることがある
- 見学対応・掃除・修繕など売却準備が必要
- 契約成立まで確定しないためスケジュールが読めない
時間に余裕があり、できるだけ高く売りたい方には仲介が向いています。
3-2. 「買取」：早く・手間なく現金化したい方に
買取は、不動産会社が物件を直接買い取る方法です。
「売れるかどうか不安」「急いで現金化したい」「荷物の片付けが大変」といった方に向いています。
主なメリットは：
- 即現金化できる（最短数日で契約～決済）
- 荷物撤去や残置物整理をまるごと任せられる
- 室内の修繕・掃除などが不要な場合が多い
注意点としては、市場価格より1～3割安くなることが一般的です。
ただし、手間をかけずに確実に売れる安心感は大きなメリットです。
3-3. 青山エリアではどう使い分ける？
青山周辺のように地価が安定して需要がある地域では、仲介での高値売却も狙いやすいです。
一方で、建物の老朽化や相続後の放置期間が長い場合は、買取のほうがスムーズなケースも。
どちらが良いかは、「売る理由」「物件の状態」「希望のスピード感」によって変わるため、両方の査定を取り比較検討することが大切です。
4. 空き家は放置NG！管理・活用のステップをわかりやすく解説
空き家は、売却しない場合も「管理」「活用」「将来のための維持」が必要です。
放置すれば資産価値の低下・近隣トラブル・強制措置など大きなリスクにつながります。
4-1. 空き家をそのまま維持するなら「定期管理」は必須
放置された空き家は、雨漏り・シロアリ・不法投棄などの原因になりやすく、近隣からの苦情や行政指導の対象になることも。
所有者の責任として、以下のような最低限の管理が必要です。
- 月1回程度の室内換気・通水・雨漏り確認
- 庭の草刈り・樹木剪定・ゴミ処理
- 外壁や屋根の破損チェック
- ポストの確認（チラシが溜まると空き家と気付かれやすい）
管理を怠ると、新潟市の「特定空き家」指定や、最悪の場合行政代執行による解体費用の負担も発生します。
4-2. 活用の選択肢：賃貸・売却・解体
管理が難しい場合や、将来使う予定がない場合は、活用して収益化・整理するのも一つの手段です。
代表的な選択肢としては：
- リフォームして賃貸に出す（資産を活かす方法）
- 建物付きで売却する（築年数により買取も視野）
- 解体して土地売却（建物が老朽化している場合）
青山エリアのように地価が安定しているエリアでは、再活用の可能性が高いため、不動産会社への早めの相談が重要です。
4-3. 活用を考えるときに役立つ支援情報
空き家対策では、行政の支援を活用することも検討できます。
ただし、補助金や助成制度は予算や年度によって変更されるため、最新の情報確認が必要です。
例えば、新潟市の支援制度は以下のページから確認できます：
空き家は、「所有しているだけ」でも責任と費用がかかる資産です。
そのため、管理と活用の両面から、現状と今後を整理しておくことが大切です。
5.NKpropertyへのご相談と次回のご案内
NKpropertyは、空き家の売却・活用・買取の相談を地域に根ざしてサポートしています。 担当一貫制で丁寧に対応し、査定や現地調査をもとに最適な選択肢をご案内します。
売却や活用を検討する際にまずは査定からするのはいかがでしょうか？
NKpropertyでは不動産の無料査定を行なっております！
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次回は、「売却希望者が気を付けるべき相場の見方と査定のポイント」について、実践的な内容をお届け予定です！
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