不動産を売却する際に、多くの方が気になるのが「相場」と「査定価格」です。
しかし、相場の見方を誤ると売却のタイミングを逃してしまったり、査定のチェックを怠ると不利な条件で売却してしまう可能性もあります。
そこで今回は、売却希望者が特に気を付けるべき「相場の見方」と「査定のポイント」について詳しく解説します。
目次
1. 相場を読む前に押さえておきたい基礎知識
・公示価格／基準地価と実勢価格
公的に示された「公示地価」や「基準地価」は、その地域の不動産価格の客観的な指標ですが、実際の売買において重要なのは「実勢価格」です。これは実際に売買された価格や市場で取引される価格を指し、より現実的な目安となります。
・成約事例の収集と比較
同じエリアで実際に成約した物件の情報を集め、築年数・土地面積・間取りなどを比較することで、自分の不動産のおおよその価値を把握することができます。
・地元性とバリュー
新潟市西区・青山エリアのように住環境や利便性に定評がある場所では、築年数が古くても「立地価値」により価格が高めに維持されるケースがあります。エリア特性をしっかり理解することが重要です。
2. 相場の見方：具体的なステップとポイント
| ステップ | 内容 | 理由とポイント |
|---|---|---|
| ① 成約情報の収集 | 地元の不動産サイトやレポート、自治体の公開資料を確認 | 実際の取引価格＝実勢価格を把握し、相場感をつかむため |
| ② 現地訪問・周辺環境確認 | 周辺の売出し中物件や空き家の状況をチェック | 住環境や印象の変化が価格に影響するため |
| ③ 複数の不動産会社に査定依頼 | 査定根拠や査定額の違いを比較する | 相場の妥当性を確認し、不当な価格設定を避けるため |
| ④ 査定額の内訳チェック | 土地と建物の評価、補修費用、設備更新の有無を確認 | 価格の根拠を理解し、交渉に活かすため |
3. 査定で特に見ておきたいポイント
a. 土地の評価
- 用途地域・建ぺい率などの都市計画条件
- 道路斜線制限や日影規制などの建築制限
- 地盤・液状化リスクなどの地形条件
b. 建物の評価
- 築年数と構造（木造は築20～30年で価値が下がりやすい）
- 耐震性や設備の更新状況（耐震基準や設備更新が評価に直結）
- 残置物や内装状態（処分費用やリフォーム費用が価格に反映）
c. 固定資産税評価額との乖離
固定資産税の基準となる評価額は、公示地価より低いことが多いですが、査定額と比較することで価格の妥当性を判断できます。
4. 査定の際の注意点と交渉のヒント
・「査定額＝希望売却価格」ではない
査定はあくまで現時点での市場価値の推定です。実際の成約価格は売却活動や交渉の進め方によって変動します。
・希望価格と妥当価格のバランス感覚を持つ
高すぎる希望価格は売却期間を長引かせ、安すぎる価格は損失につながります。スピードを重視するか、価格を重視するかで戦略を変えましょう。
・修繕やクリーニングを検討する
見た目の印象を改善するだけでも成約率や査定額が上がる可能性があります。軽微なリフォームやハウスクリーニングも有効です。
5.売却までの流れを時系列で理解する
不動産売却は「査定してすぐ売れる」という単純なものではなく、段階を追って進める必要があります。おおまかな流れと期間を把握しておくことで、売主として余裕をもって準備ができ、希望する条件に近づけることができます。
①査定依頼（約1週間）
複数の不動産会社に査定を依頼し、根拠と提示額を比較します。
②媒介契約（数日）
専属専任・専任・一般の3種類から選び、自分に合った契約を結びます。
③販売活動（1〜3か月）
広告・内見・反響確認を繰り返し、買い手を探します。
④売買契約（1〜2週間）
条件交渉を経て、契約書を締結。手付金を受け取ります。
⑤引き渡し（1〜2か月）
ローン完了や登記手続き後、残代金を受け取り、物件を引き渡します。
このように不動産売却は、全体でおおよそ3〜6か月ほどかかるのが一般的です。逆に言えば「早く売りたい場合は買取」「時間をかけて高く売りたい場合は仲介」といった戦略を考えることが大切です。
6. 青山エリアならではの視点：比較検討が肝心
新潟市西区・青山エリアは、交通の利便性や生活環境が整っており、安定した需要があります。そのため、査定額を判断する際には「仲介」と「買取」を必ず比較検討することが重要です。
・仲介査定:市場での買い手を探すため、時間はかかるが高値で売れる可能性が高い
・買取査定:不動産会社が直接買い取るため、スピーディーで手間が少ないが、市場価格よりやや低めになる傾向
自分の目的が「できるだけ高く売りたい」のか「できるだけ早く現金化したい」のかを整理し、それに合った方法を選びましょう。
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7. まとめ：チェックリストで振り返り
最後に、不動産売却を検討する際に確認しておきたいポイントをチェックリストにまとめました。
- [ ] 成約事例や公的指標をもとに、実勢価格の相場を把握している
- [ ] 査定の根拠を比較できている
- [ ] 土地・建物・立地・用途・状態など査定要素を理解している
- [ ] 希望売却価格に対して妥当性と交渉余地を持たせている
- [ ] 仲介・買取の両方法の査定結果を整理して判断している
8.よくある質問（Q&A）
Q. 不動産会社の査定は無料ですか？
A. 一般的に無料です。複数社に依頼して比較しても問題ありません。
Q. 売却にかかる期間はどのくらいですか？
A. 仲介なら3〜6か月程度、買取なら最短2週間で完了するケースもあります。
Q. 売るか貸すか迷っています。相談できますか？
A. もちろん可能です。賃貸活用シミュレーションと売却査定を比較し、収益性とリスクを一緒に検討できます。
Q. 売却すると税金はかかりますか？
A. 利益が出た場合は譲渡所得税が発生することがあります。ただし特例や控除を利用できるケースもあるため、早めに確認することが大切です。
9. 売却を成功に導くためにプロに相談を
不動産の売却は「相場」と「査定」を理解することで大きく成功率が変わります。
しかし、実際にはインターネットや資料だけでは分からない細かい部分も多く存在します。
例えば…
- この修繕はした方がいいのか？
- 売却活動を始めるベストなタイミングは？
- 買取と仲介、どちらが自分に向いているのか？
こうした疑問は、専門家に相談することでより安心して解決できます。
特に新潟市西区・青山エリアは需要や地域特性によって価格差が出やすいため、地元の不動産会社に相談することが大切です。※新潟市周辺は対応可能です。
8. 株式会社NKpropertyにご相談ください
私たち 株式会社NKproperty は、
- 小さな会社だからこそ「ひとりの担当者が最初から最後まで責任を持つ」
- 担当が分かれないため「スピーディーで的確な対応が可能」
- 仲介と買取の両方で価格を査定可能
という強みを活かし、売主様一人ひとりに寄り添ったサポートを行っています。
「とりあえず相場を知りたい」「買取と仲介の違いを詳しく聞きたい」など、ちょっとしたご相談からでも大歓迎です。査定はもちろん無料で承っておりますので、安心してご利用ください。
📞 電話で相談する 025−231−9987