不動産を売却・購入する際に必ずといってよいほど発生するのが「仲介手数料」です。
しかし「仲介手数料って何のために払うの？」「計算方法はどうなるの？」「割引や無料はあるの？」と疑問に思う方も多いでしょう。
本記事では、国土交通省の規定をもとに仲介手数料の仕組み・計算方法・特例制度・支払いタイミング・注意点をまとめて解説します。
さらに実際のシミュレーションや、印紙税など他の費用との比較も交え、これ1本で全体像を理解できる内容にしました。
新潟市で不動産売買をご検討の方は、ぜひ参考にしてください。
目次
1. 不動産売買の仲介手数料とは
不動産売買における仲介手数料とは、不動産会社が売主と買主の間に立ち、取引成立に至るまでのさまざまな業務に対して支払う報酬です。業務内容は単なる「物件紹介」にとどまらず、次のように非常に多岐にわたります。
- 不動産ポータルサイトやチラシなどへの広告掲載
- 購入希望者の案内や問い合わせ対応
- 価格交渉や条件調整
- 契約書類の作成・重要事項説明
- 金融機関や司法書士、税理士との調整
- 決済や引き渡しのサポート
このように、専門知識と実務経験が必要で、法的リスクを伴う業務を安全かつ円滑に進めるための責任を負っているのが不動産会社です。その報酬として位置づけられているのが仲介手数料です。
宅地建物取引業法に基づき、仲介手数料には上限が設けられています。これは、事業者が過大な報酬を請求することを防ぎ、取引の公平性を保つための制度です。もし自由に設定できてしまうと、消費者が不当に高い費用を負担する恐れがあり、安心して取引できなくなります。そのため、国が「上限」を定めて適正水準を維持しているのです。
2. 仲介手数料の上限と計算方法
2-1. 宅建業法に基づく上限
仲介手数料の上限は、取引価格に応じて段階的に定められています（税抜）。
| 売買価格の区分 | 仲介手数料の上限（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格の5％ |
| 200万円超～400万円以下 | 売買価格の4％＋2万円 |
| 400万円超 | 売買価格の3％＋6万円 |
この規定は宅地建物取引業法に基づく国土交通省告示で定められています。実際の支払額には別途消費税が加算されます。
2-2. 速算式
実務では400万円を超える取引が大半を占めるため、次の「速算式」が広く利用されています。
仲介手数料（税抜）＝ 売買価格 × 3％ ＋ 6万円
これに消費税を加えることで、簡単に仲介手数料を算出できます。
2-3. 具体的なシミュレーション（基礎）
- 1,000万円の物件 → 36万円（税抜）、税込39.6万円
- 2,000万円の物件 → 66万円（税抜）、税込72.6万円
- 3,000万円の物件 → 96万円（税抜）、税込105.6万円
- 5,000万円の物件 → 156万円（税抜）、税込171.6万円
2-4. 800万円以下の「空き家等」特例（令和6年7月1日〜）
2024年7月1日から施行された改正により、物件価格が800万円以下の「空き家等」（空き家・空き地・空室を含む）の売買や交換を媒介する場合、特例として従来の上限を超えて仲介手数料を受け取ることが認められるようになりました。
- 対象：物件価格が800万円以下の空き家等
- 上限：30万円（税抜）＝税込33万円まで受領可能
- 従前：400万円以下の場合は18万円（税抜）が上限だった → 今回の改正で拡大・引上げ
実務イメージ：300万円の空き家を売却する場合、従来は「4％＋2万円＝14万円（税抜）」が上限でしたが、特例を使えば最大30万円（税抜）まで仲介手数料を設定できます。ただし、一律で上限いっぱいにするのではなく、広告や現地管理などの実費に応じた説明と合意が必要です。
- 媒介契約の締結時に金額と根拠を説明し、依頼者の合意を得ることが必須
- 特例は「空き家流通の促進」が目的であり、必要経費を勘案して適正に設定する必要がある
- 代理の場合は特例額の2倍が上限とされ、相手方から受領する手数料と合算して制限される
2-5. 仲介手数料の早見表（100万円刻み〜1,000万円／主要価格帯〜1億円）
| 売買価格 | 仲介手数料上限（税抜） | 税込（10％） |
|---|---|---|
| 100万円 | 5万円 | 5.5万円 |
| 200万円 | 10万円 | 11万円 |
| 300万円 | 14万円 | 15.4万円 |
| 400万円 | 18万円 | 19.8万円 |
| 500万円 | 21万円 | 23.1万円 |
| 600万円 | 24万円 | 26.4万円 |
| 700万円 | 27万円 | 29.7万円 |
| 800万円 | 30万円 | 33.0万円 |
| 900万円 | 33万円 | 36.3万円 |
| 1,000万円 | 36万円 | 39.6万円 |
| 2,000万円 | 66万円 | 72.6万円 |
| 3,000万円 | 96万円 | 105.6万円 |
| 4,000万円 | 126万円 | 138.6万円 |
| 5,000万円 | 156万円 | 171.6万円 |
| 6,000万円 | 186万円 | 204.6万円 |
| 8,000万円 | 246万円 | 270.6万円 |
| 1億円 | 306万円 | 336.6万円 |
2-6. 具体的な事例シミュレーション
▶ 2,500万円のマンションを売却する場合
速算式：2,500万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 81万円（税抜）
税込金額：89.1万円
▶ 4,800万円の戸建を売却する場合
速算式：4,800万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 150万円（税抜）
税込金額：165万円
2-7. 他の費用との比較
不動産売却では仲介手数料以外にも複数の費用がかかります。代表的なのは以下の通りです。
- 印紙税： 売買契約書に貼付する収入印紙。売買価格が2,500万円なら2万円程度。
- 登録免許税： 所有権移転登記にかかる税金。売却では買主が負担するのが一般的。
- 司法書士報酬： 登記手続き依頼の際の報酬。数万円〜10万円程度。
これらと比べると、仲介手数料はもっとも大きな費用負担になります。そのため「手数料がいくらかかるのか」を事前に把握しておくことが極めて重要です。
3. 支払いのタイミング
仲介手数料は契約成立時に全額支払うのではなく、通常は2回に分けて支払うのが一般的です。
- 売買契約時：手数料の50％
- 引き渡し・残代金決済時：残りの50％
（※決済時に100％の場合もございます）
これは取引が最後まで完了することを前提とした仕組みです。途中で取引が不成立となった場合、仲介手数料は原則として発生しません。
なお、分割払い（3回以上など）については法律で禁止されているわけではありませんが、一般的ではなく、多くの不動産会社では対応していません。そのため資金計画を立てる際には、契約時と引き渡し時の双方で費用が発生する点をあらかじめ想定しておくことが大切です。
4. 仲介手数料の割引・無料は可能か？
4-1. 割引の実態
最近では「仲介手数料半額」「最大○○万円引き」といった広告を出す不動産会社も見られます。法律で上限は定められていますが、下限は定められていないため、割引や無料を提示すること自体は可能です。
ただし、割引を行う場合には、広告費や人員体制を抑えているケースもあり、結果として販売活動の質が下がる可能性があります。「仲介手数料が安い＝お得」とは必ずしも言えず、総合的なサービス内容を見極めることが重要です。
4-2. 無料を謳う業者に注意
「仲介手数料無料」と宣伝している会社は、売主側からのみ手数料を受け取る「片手仲介」や、広告掲載料など別の名目で費用を請求する場合があります。また、成約件数を重視して物件を急いで決めてしまうなど、顧客利益より会社の都合が優先されるリスクもあるため注意が必要です。
5. トラブルを防ぐための注意点
5-1. 消費税が上乗せされる点
仲介手数料は消費税課税対象であるため、見積もり時に「税抜価格」で表示されていても、実際の支払いは消費税が加算されます。例えば手数料が96万円の場合、税込では105.6万円となります。必ず税込総額を確認しておきましょう。
5-2. 見積もり時に確認すべきこと
- 税込総額の提示があるか
- 支払いのタイミング（契約時／引き渡し時）が明確か
- 広告費や事務手数料など、仲介手数料以外の名目で費用が追加されていないか
これらを事前に確認しておけば、後々のトラブルを防ぐことができます。
まとめ
- 仲介手数料は「不動産取引を安全に成立させるための報酬」であり、宅建業法で上限が定められている。
- 計算方法は「段階制」だが、実務では「速算式（3％＋6万円）」がよく用いられる。
- 2024年7月からは「800万円以下の空き家等」に関して、最大30万円（税抜）まで受領できる特例が新設。
- 支払いは契約時と引き渡し時の2回が一般的。
- 「割引・無料」にはサービスの質や透明性のリスクがある。
- トラブルを避けるには、税込総額・支払い時期・追加費用の有無を確認することが重要。
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